¿Conoces las Propiedades Elegibles para los préstamos FHA y Convencional? ¿Sabías que existen propiedades que NO se pueden comprar mediante estos programas? En este artículo compartiré toda información referente a propiedades elegibles y no elegibles, diferencia entre downpayment para cada tipo de propiedad, en particular de los Condominios, muy cotizadas en el Sur de Florida.

FHA

Popiedades Elegibles:

• Single Family Residence,
• Multifamily 1-4 Units,
• Modular, Manufactured and Log Homes,
• HUD Approved Condos,
• PUDs (Townhouses).

Popiedades NO Elegibles:

• Hawaii properties in lava zones 1 and 2,
• Hawaii Homeland Leasehold properties,
• Land Trusts except Illinois Land Trusts (see Illinois Land Trust section for additional information on that option),
• Condos Without HUD Approvals,
• Mobile homes,
• Condotels,
• Hotel Condominiums,
• Mixed-Use,
• Co-ops,
• Timeshares,
• Geodesic dome, Earth or Geothermal homes,
• Working Farms and Ranches,
• Property currently in litigation,
• Properties in a flood zone that do not participate in the National Flood Insurance Program,
• Properties with individual water purification systems (an individual water purification system is a system that is needed to make the water safe and meet code when the individual water supply is unsafe for human consumption unless the system is operating properly. This is not a system that is installed to improve the taste or softness of the water. Properties with individual water purification systems can be identified by reviewing the appraisal.),
• Indian land (leased or fee simple),
• Properties rated in «less than average» condition (unless using the HUD Repair Escrow program, and then must comply with HUD requirements for property),
• Refinances of Good Neighbor Next Door loans that were originated in the last 3 years,
• Properties with Manufactured Home Accessory Dwelling Units.

Convencional

Propiedades Elegibles:

• Single Family Residence,
• Multifamily 1-4 Units,
• Modular, Manufactured and Log Homes,
• Warrantable Condos,
• Condo Conversions,
• PUDs Attached and Detached (Townhouses),
• Leaseholds,
• Rural Properties,
• HomePath Properties (Fannie Mae REOs).

Propiedades NO Elegibles:

• Hawaii properties in lava zones 1 and 2,
• Hawaii Homeland Leasehold properties,
• Mobile homes,
• Condotels,
• Propiedades con restricciones en las escrituras,
• Propiedades mistas comerciales y Residenciales,
• Co-ops,
• Geodesic dome,
• Earth or Geothermal homes,
• Community Land Trusts,
• Non-Warrantable Condos,
• PUD hotel/motel/resort type projects,
• Condominium hotel/motel/resort type projects,
• Properties in a flood zone that do not participate in the National Flood Insurance Program,
• Land Trusts (including Illinois Land Trust),
• Working farm, ranch, or orchard,
• Assisted Living/Group Homes,
• Houseboats,
• Investment Securities,
• Properties not suitable for year-round occupancy,
• Property without full utilities installed to meet all local health and safety standards,
• Property used for commercial or industrial purposes,
• Tax-sheltered syndicate,
• Timeshares,
• Unimproved land,
• Common Interest Apartments,
• Properties that do not meet local health and safety standards,
• Multi-family dwellings over 4 units,
• Commercial properties,
• Homes purchased using HomeStyle Financing,
• Properties currently in litigation,
• Properties rated with Condition Rating of C5/C6 or Quality Rating of Q6,
• Indian land (leased or fee simple),
• vacant land or land development properties,
• properties that are not readily accessible by roads that meet local standards,
• on-frame modular construction,
• units in condo or co-op hotels,
• boarding houses,
• bed and breakfast properties,
• Short-Term Rentals such as AirBNB:
  • Owner Occupied 1 Unit: Allowed when a separate room/unit in the borrowers primary residence is listed on AirBNB, as long as it meets all agency property eligibility requirements. If the room/unit is determined to be an ADU/Accessory unit (has a kitchen/bathroom/separate entrance independent of the primary dwelling), then ADU requirements would need to be met. Must meet all local ordinances/laws and must be of legal use. Any income generated from the separate room/unit may not be used in qualifying.
  • Second Home: Allowed when property is occupied by the borrower for some portion of the year, not using rental income to qualify and all second home requirements are met.
  • 2-4 Units or NOO: Allowed. If using rental income to qualify, must meet all agency property eligibility, and rental income requirements for short-term rentals.
• Properties that have a Property Assessed Clean Energy (PACE) loan are not eligible (such as the Home Energy Renovation Opportunity (HERO) Program) unless the lien will subordinate via a subordination agreement where the lien is no longer part of the property taxes that can take first lien priority (note, the HERO subordination agreement does not provide for this and is not eligible) and meets all Agency requirements,
• Builder Model Leaseback when used as leasing office/commercial space,
• Properties with Manufactured Home Accessory Dwelling Units.

FHA vs Convencional

Multifamiliares 2-4 unidades

Las propiedades Multifamiliares son una de las más cotizadas para comprar en los Estados Unidos, estas propiedades están conformadas por 2 a 4 unidades. FHA aprueba los préstamos para propiedades Multifamiliares como Residencia Principal entrando con el mínimo 3.5% de downpayment para un puntaje de crédito por encima de 620. Mientras los programas Convencionales el downpayment mínimo para comprar las propiedades Multifamiliares es 25%. Con excepción de los programas para Primeros Compradores Home Possible y HomeReady que el downpayment mínimo es 5%, mientras que los ingresos de los prestatarios no supere el 80% de Ingreso medio por área, para que conozcas los limites en tu área visita estos sitios web, Fannie Mae y Freddie Mac. En la práctica, las propiedades multifamiliares necesitan más ingresos para calificar y por lo general mucho mayor que el 80% del ingreso medio y hace descalificar los multifamiliares para los préstamos Convencionales.

Condominios

Las propiedades que estén ubicadas en Asociaciones, como los Condominios, son mucho más complejas de aprobar. Ambos prestamos (FHA y Convencional) necesitan aprobar las Asociaciones para poder comprar las propiedades con el mínimo downpayment.

Si la Asociación se encuentra en la lista aprobada por FHA, entonces se puede comprar el condominio con 3.5% downpayment, para más información visitar este enlace. Si la Asociación no se encuentra en la lista aprobada, entonces se deberia hacer el proceso de aprobacion. En el sur de Florida, pocas Asociaciones cumplen los requisitos de HUD y por tal motivo muchas de ellas NO son Aprobadas. En el caso particular de FHA, el proceso de Aprobación de una Asociación, puede convertirse en un dolor de cabeza, los clientes pueden incurrir en más gastos de cierre cuando están comprando Condominios, ya que generalmente las Asociaciones tienen costos para solicitar la documentación necesaria: cuestionarios, documentos de contabilidad, seguros, etc.

Muy parecido sucede para los préstamos Convencionales, aunque el proceso de aprobación es más flexible, para poder comprar con un mínimo de 3% de downpayment.

Si la asociación no puede ser aprobada, entonces el único programa que permite comprar Condominios es Convencional con un downpayment mínimo de 25%. Si el cliente tiene al menos 680 de puntaje de crédito pudiéramos adicionar una segunda línea de crédito para ayudar pagar 15% del downpayment inicial, sólo teniendo el cliente que entrar con 10% downpayment.

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