Jose Diaz - Loan Officer
First Time Homebuyers Manual

¿Estás buscando comprar tu Primera Casa? En esta Guía para Primeros Compradores encontrarás el proceso hipotecario completo de inicio a fin. Además te daremos recomendaciones y consejos para Primeros Compradores y también para Agentes de Bienes Raices que están comenzando.

1. Proceso de Pre-Calificación

La Pre-Calificación es el primer paso para toda aplicación hipotecaria. Tan pronto completada, sabrá el monto máximo del préstamo que puede pedir prestado, el downpayment mínimo posible, el pago máximo mensual estimado y el dinero en efectivo que debería tener para los Gastos de Cierre.

Consejos: determine realmente cuánto dinero tiene para la compra, en función de sus ingresos y ahorros. No olvides considerar el dinero para el pago inicial o downpayment y para pagar las primeras 6 cuotas mensuales.

¿Qué Documentos son Necesarios para la Pre-Calificación?

Para obtener la Pre-Aprobación, necesitarás pruebas de tus ingresos y ahorros, dos años de historial de empleo, además de otros tipos de documentos segun sea su perfil de empleo y hipotecario. Los documentos que se necesitan son:

  • Licencia de Conducir.
  • Tarjeta de Seguro Social.
  • Últimos 2 años de Declaraciones de Impuestos – Taxes (todas las formas que usted tenga: 1040, 1120, W2s, 1099s, etc).
  • Últimos 30 días de Colillas de pago.
  • Últimos 2 estados de cuenta bancarios.

 

El Oficial de Préstamos Hipotecarios calculará sus ingresos, obtendrá su informe crediticio y verificará el dinero disponible es sus cuentas. Las siguientes preguntas serán requeridas.

Preguntas para la Pre-Calificación (URLA 1003)
  1. ¿Cuál es tu nombre completo y correcto?
  2. ¿Cuál es el mejor número de teléfono para hablar con usted?
  3. ¿Cuál es su dirección de correo electrónico?
  4. ¿Fecha de nacimiento?
  5. ¿Está casado, soltero o separado?
  6. ¿Tiene dependientes? Si es así, ¿cuántos y cuáles son sus edades?
  7. ¿Cuál es su número de Seguro Social?
  8. ¿Cuál es la dirección completa de la casa donde Usted vive actualmente?
  9. ¿Cuánto tiempo ha vivido en esa dirección?
  10. ¿Es dueño o alquiler?
  11. ¿Cuánto pagas por alquiler o hipoteca?
  12. Si ha vivido en esta dirección por menos de dos años, ¿cuál era su dirección anterior?
  13. ¿Tiene una dirección postal que prefiera en lugar de su dirección actual?
  14. ¿Es usted autónomo o trabaja para una empresa?
  15. ¿Nombre de su empleador actual?
  16. ¿Cuál es su posición o título con este empleador?
  17. ¿Cuánto tiempo llevas con este empleador?
  18. Si usted ha estado con este empleador por menos de dos años, ¿cuál era el nombre de su empleador anterior?
  19. ¿Desde qué fecha hasta qué fecha trabajó con este empleador (aproximadamente)?
  20. ¿Con qué Banco o bancos tiene sus cuentas bancarias?
  21. ¿Tiene cuentas de jubilación, como el plan 401K?
  22. ¿Cuál es el saldo aproximado de cada una de las cuentas anteriores?
  23. ¿Cuánto dinero estás contando para la compra y de dónde va a venir este dinero?
  24. ¿Usted o su cónyuge, si corresponde, poseen actualmente alguna propiedad? Si es así, por favor proporcione la dirección, monto aproximado adeudado y el estado actual de la propiedad (alquilado, viviendo como primera propiedad, etc)
  25. ¿Ha tenido quiebras, ejecuciones hipotecarias o ventas a corto plazo en el pasado? Si es así, indique la dirección del establecimiento donde corresponda y la fecha aproximada del evento.
  26. ¿Es usted ciudadano, residente o ninguno?

 

Al final del proceso podremos generar el reporte DU (Desktop Underwriter) de Fannie Mae, el objetivo es tener un estado «Approve/Eligible» (Aprobado/Elegible en inglés) acompañado con la Carta de Pre-Aprobación.

Consejos: el documento DU es muy importante y puede ser solicitado por los agentes o vendedores. El comprador y su agente siempre deberian tener una copia para presentar al momento de la oferta.

2. Busqueda de Casas

Ahora ya está listo para buscar propiedades en tus áreas y ciudades favoritas, en este paso deberás trabajar junto a tu Agente de Bienes Raíces o Realtor como es comunmente llamados en Florida.

Es muy importante que recuerdes cuál es el pago máximo mensual estimado dado en la Pre-Calificación, debe informarse bien cuáles son sus límites, en caso de duda volver a preguntar. Cada propiedad tiene diferentes Impuestos Inmobiliarios y Seguros (Riesgo y/o Inundación y/o Terremoto, etc), y todos estos valores suman al pago mensual. Siempre compare el pago mensual de cada casa con el maximo Pre-Aprobado. De nada nos sirve enamorarnos de una casa que está fuera de sus posibilidades, esto solo traerá frustración durante el proceso. Es por eso que antes de comenzar a buscar una casa, primero debe ser Pre-Calificado correctamente por un Loan Officer (Oficial de Préstamos Hipotecarios).

Los DTIs máximos (relación deuda-ingreso por sus siglas en inglés Debt To Income) en los préstamos FHA son 46.9% al frente, 56.9 % atrás. Los programas Convencionales tienen generalmente solo el DTI de atrás, máximo valor permitido es 49.9%, no se requiere DTI inicial en muchos casos. Para ambos programas, debemos siempre seguir las instrucciones y recomendaciones del reporte DU.

2.1 Hacer una oferta

Una vez que sus finanzas estén listas y haya elegido la futura casa de sus sueños, estarás listo para presentar una oferta por tu propiedad favorita. La Oferta es la cantidad de dinero que tu propones pagar por la propiedad selecionada. Dependerá de tu presupuesto, el valor las condiciones de la casa, etc. Puedes ofrecer el precio solicitado o hacer una oferta por menos o más dinero.

Consejos: El mercado de Real Estate hoy es un «Mercado de Vendedores», si deseas GANAR una oferta debes ofrecer sobre el precio de venta y ser competitivo en los tiempos del contrato.

Siga todas las instrucciones de su Agente de Bienes Raíces para que tenga éxito en sus ofertas.

3. Aplicación de Préstamo Hipotecario

En este punto, ya ganaste la oferta y tienes el Contrato Ejecutado, ¡Felicitaciones!

Tenemos completadas las informaciones de los seis puntos de TRID:

  • Nombre del prestatario,
  • Número de Seguro Social,
  • Ingreso mensual,
  • Dirección de la Propiedad,
  • Valor de la propiedad, y
  • Monto del préstamo.
3.1 Depósito Inicial

El Déposito Inicial (EMD – Ernest Money Deposit en inglés) debe ser depositado en la Compañia de Escrow selecionada en el Contrato de Compra, este déposito debe realizarse en un periodo valido para poder mantener el Contrato activo.

Consejos: Considere siempre un alto deposito inicial, si igual al downpayment mejor. También puede dividir el deposito en dos pagos para hacer una Oferta más atractiva y competitiva.

3.2 Tasación de la Propiedad

Tan pronto estén listos, se puede proceder con la solicitud de la Tasación de la propiedad. El costo de la tasación se paga siempre por adelantado antes de la inspección, al cierre de la transación este costo será marcado como ya pagado. Este costo puede ser pagado con tarjeta de crédito.

Datos reales: Las tarifas de las tasaciones para los préstamos FHA son alrededor de $550. Para los programas Convencionales son alrededor de $500.

3.3 Documentación de Título

Al inicio del procesamiento del préstamo se solicita la información de la Casa de Título:

  • Título Preliminar,
  • Vesting,
  • 24 Meses de Cadena de Compras,
  • Certificación impuestos,
  • Instrucciones para realizar Wire Transfer,
  • Seguros E&O (Debe tener $1 millón de cobertura en responsabilidad civil),
  • Carta de Protección al Cirre (CPL),
  • Gastos de Cierre Estimado CD con tasas de título que muestren algún crédito del vendedor aplicable, regalo en el cierre, depósito de dinero y los pagos de deudas.

 

Si es aplicable también:

  • Copia del Depósito Inicial (EMD) carta de prueba del recibo con copia del cheque o de la transferencia,
  • Pagos de las demandas / Cartas con todas las violaciones sobre el título,
  • Mapa de la planta y Certificado de Elevación,
  • 203K – Documentos de Construcción,
  • Poder legal,
  • Lista de firmantes autorizados para firmar el cierre, en caso que el vendedor sea una entidad.
3.4 Seguros contra riesgos

Para solicitar los seguros debemos tener la inspección de la casa lista y solicitar los siguientes documentos a los inspectores:

  • Mitigación del viento, y
  • 4 puntos.

 

Para el seguro de inundación, es necesario:

  • Certificado de Elevación (es solicitado a Título junto con el Survey).

4. Loan Commitment

El Underwriter (UW) revisará el préstamo y nos enviará una carta con la Aprobación Condicional o Loan Commitment como es conocido en inglés. En esta carta encontraremos la lista condición requerida para la aprobación definitiva.

Apenas completemos todas las condiciones mencionadas en la carta del UW, .

5. Clear To Close

Tan pronto como completemos todas las condiciones mencionadas en el Loan Commitment estaremos listos para obtener la aprobación final o CTC (Clear To Close en inglés). En este punto, el préstamo es transferido al Departamento de Cierre que coordinara con la Casa de Titulo los numeros finales.

6. Mesa de Cierre

¡El cierre de su primera casa es un momento muy emocionante! En este último paso antes de ser oficialmente el nuevo propietario de la vivienda elegida, su agente de bienes raíces, la compañía de títulos, y yo su Oficial de Préstamos hipotecarios, trabajaremos juntos para organizar los documentos de cierre, el día, la hora de poner su firmas finales.

Como puede ver, el proceso de solicitud de su hipoteca puede volverse un poco complicado y estresante si no cuenta con el asesoramiento profesional de su Oficial de Préstamos Hipotecarios de confianza, es por eso que yo estoy aquí, para ayudarlo y guiarlos en este proceso, haciendo su transacción fácil y libre de estrés.

Si está pensando en comprar o refinanciar una propiedad en Florida, envíeme un mensaje aquí más abajo o haga clic aquí, y estaré listo para brindarle una Asesoría Financiera totalmente gratis.

Más Posts...

Contáctame